Vender la casa con más de 65 años: la regla de los tres años que casi nadie mira

Hay una frase que escucho varias veces al mes, casi siempre con la misma media sonrisa de alivio: "a mi edad ya no pago impuestos por vender, ¿verdad?".

Casi siempre es cierto. Y ese "casi" es el motivo de este artículo, porque Hacienda ha recordado este otoño dónde está el límite, y no está donde la mayoría cree.

Lo que dice la norma, en una sola frase

Si tienes 65 años cumplidos y vendes la vivienda que es tu residencia habitual, la ganancia queda exenta en el IRPF. Sin límite de importe y sin obligación de reinvertir el dinero en otra casa. Lo recoge el artículo 33.4.b) de la ley del IRPF y lleva en vigor desde 1999.

Dos precisiones que valen dinero. Los 65 hay que tenerlos cumplidos el día en que se firma la escritura, no en algún momento de ese año: firmar diez días antes del cumpleaños es la forma más cara de tener prisa. Y aunque la ganancia esté exenta, la venta se declara igual en la renta del año siguiente, marcando la casilla. No declararla es la vía rápida a un requerimiento por algo que no debías.

La condición que se olvida: tres años viviendo allí

"Vivienda habitual" no significa la casa de la familia, ni la que figura en el DNI, ni la que uno siente como suya. Significa aquella en la que has residido de forma continuada al menos tres años.

En septiembre, la Dirección General de Tributos confirmó lo que la norma ya decía en letra pequeña: quien vende pasados los 65 pero lleva menos de tres años residiendo de verdad en esa vivienda tributa por la ganancia como cualquier otro contribuyente. La edad, sola, no salva la operación.

El caso que más veo: un matrimonio vende el piso grande de siempre, compra otro más pequeño cerca de los hijos y al año y medio concluye que tampoco era ese y vuelve a vender. La primera venta estaba exenta. La segunda no.

Hay un matiz que ayuda: si ya te has mudado pero vendes dentro de los dos años siguientes al cambio de domicilio, la vivienda conserva su condición de habitual. El reloj no se para el día de la mudanza.

La segunda vivienda juega con otras reglas

El apartamento de la costa, el piso heredado, el local alquilado. Ahí no hay exención por edad y la ganancia tributa.

Existe una vía menos conocida. Pasados los 65, destinar el importe de la venta a una renta vitalicia asegurada deja exenta la ganancia correspondiente, con un máximo de 240.000 euros y un plazo de seis meses desde la firma. Si solo se reinvierte una parte, la exención es proporcional.

No es una fórmula para todo el mundo. Pero cuando la alternativa es tributar por la plusvalía acumulada de treinta años, merece una conversación con un asesor fiscal antes de aceptar la oferta, no después.

Si la casa es de dos, la exención es de cada uno

Se aplica persona a persona, no por vivienda. Si uno tiene 66 y el otro 63, la mitad de la ganancia queda exenta y la otra mitad tributa, salvo que esa parte se acoja a la exención por reinversión en otra vivienda habitual.

Eso convierte el calendario en una herramienta. Retrasar una firma unos meses no siempre es posible, pero cuando lo es suele ser la decisión mejor pagada de la operación. Y el calendario, a diferencia de casi todo lo demás en una venta, es gratis.

Tres comprobaciones para esta semana

Pon la fecha prevista de escritura al lado de la de tu cumpleaños. Parece de broma y es lo primero que reviso.

Comprueba los años de residencia real, no la sensación: padrón, suministros a tu nombre, domicilio en las declaraciones.

Y relee los porcentajes de titularidad de tu escritura. Tras herencias, separaciones o aportaciones de uno de los dos, muchas parejas descubren que su 50 y 50 nunca fue 50 y 50.

La parte tranquilizadora

Casi nadie que vende pasados los 65 la casa en la que ha vivido media vida paga por esa ganancia, y así debe ser. El problema rara vez es la norma: es enterarse tarde.

Si hay fechas, titularidades o una segunda vivienda en tu ecuación, cuéntamelo antes de poner la casa en el mercado. Lo que decide la factura final no es el precio, son las fechas, y las fechas se deciden al principio.